עיזבון המנוח יאסין סולימאן עומרי ז"ל ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת

פסק דין

פתח דבר

דיון זה ענינו ערר על החלטת מנהל מס שבח בבקשה לביטול עסקה ביחס לחלקות 36,35 בגוש 20612 באדמות הכפר סנדלה להלן- "המקרקעין" אשר מוגש מכוח סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) להלן- "החוק" .

העובדות

המנוח יאסין עומרי, להלן – "המנוח", אשר נפטר בתאריך 6.9.2002, הוא חתם על הסכם החכרת המקרקעין נשוא ערר זה לחברת אופקטרה וזאת בתאריך 27.5.1996 להלן – "ההסכם", לתקופה של 15 שנה עם אופציה לעוד 15 שנה נוספים לצורך שינוי ייעוד הקרקע להקמת תחנת דלק. הוצהר על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין . על סמך הסכם זה, נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת חברת אופקטרה וזאת בתאריך 16.7.1996.

בהתבסס על ההסכם ויפוי הכח הבלתי חוזר שנחתם בתאריך 27.05.96 הצליחה חברת אופקטרה לשנות את ייעוד הקרקע וזאת מכוח תוכנית ג/10057. ביום 3.2.2005 הצליחה חברת אופקטרה להוציא היתר בניה למקרקעין. בתקופה בין שינוי יעוד הקרקע למועד הוצאת ההיתר, נחתם הסכם אחר, סוכם בין חברת אופקטרה וחברת פז, להלן – "אופקטרה-פז" לפיו המקרקעין יוחכרו לשתיהן בחלקים שווים וכי הפעלת תחנת התדלוק תתבצע על ידי חברת פז, על כך נתן המנוח את הסכמתו עת חתם על יפוי כח בלתי חוזר לטובת חברת פז וחברת אופקטרה לפיו תרשם זכות חכירה לטובת שתיהן בהתאם להסכם שנחתם ביניהן וזאת בתאריך 18/1/2000, 13/1/2000 בהתאמה.

על בסיס ההסכמה וההסכם והיפוי כוח הבלתי חוזר נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת חברת פז ולטובת חברת אופקטרה.

סמוך לתאריך הוצאת ההיתר נמסרה החזקה בקרקע לידיה של חברת אופקטרה,ובכך יורשו של המוכר, בנו פואד יאסין עומרי, להלן – "פואד", שמילא את התחייבותו לפי סעיף 6 להסכם החכירה מיום 27.5.1996.

על פי סעיף 7 להסכם החכירה מיום 27.5.1996, היה על חברת אופקטרה להקים תחנת התדלוק תוך 270 יום, כלומר תוך תשעה חודשים מיום מסירת החזקה. למרות התחייבות חברת אופקטרה כאמור כאן, היא לא הקימה תחנת תדלוק.

בתאריך 24.12.2007 , כלומר אחרי יותר מאחת עשרה שנים, נחתם הסכם לביטול העסקה בין חברת אופקטרה לבין חברת פז, להלן הסכם הביטול. ובסמוך לתאריך חתימת הסכם הביטול כעבור 3 ימים דהיינו בתאריך 27.12.2007 נחתם הסכם ביטול העסקה בין פואד יורשו של המנוח לבין חברת אופקטרה אשר לפיו התחייב פואד לשלם לאופקטרה סך של 120,000 דולר פיצויים.

בין העוררים "המוכר" באמצעות עורכי דינו לבין נציגיה של חברת אופקטרה התנהלה תכתובת ענפה שהובילה בתאריך 27.12.2007 לחתימת הסכם הביטול. באי כוחו של העורר דרשו לקבל פיצויים לצרכי פשרה בסך 700,000 ₪. עורך דין ג'ואד ח'טיב , להלן - "עו"ד ג'ואד", ייצג את פואד בכל הנוגע לביטול העסקה עם אופקטרה והתחייב גם לשלם את סכום הפיצויים בסך 120,000 דולר.

כעבור 9 ימים, בתאריך 5.1.2008 נחתם הסכם חכירה חדש, להלן – "ההסכם החדש", בין פואד לבין עורך דין ג'ואד לתקופה של 25 שנים פחות יום. מיד לאחר חתימת ההסכם החדש קיבל עו"ד ג'ואד את החזקה בקרקע ,והוא הצליח לבנות תחנת דלק עפ"י היתר הבנייה שהוציאה חברת אופקטרה עוד בתאריך 3.2.2005. לפי הסכם החכירה החדש עם עו"ד ג'ואד מקבל פואד סך 3,000 דולר חודשי למשך תקופת השכירות, שלא כמו בהסכם החכירה הראשון עם חברת אופקטרה, ששם נקבעה הכנסתו באחוזים .

המחלוקת

מכאן שהשאלה שחולק עליה העורר בכל הנוגע להחלטה שנתן המשיב בהשגה, כי כאן מדובר בביטול עסקה ממשי לא פיקטיבי, כי העסקה נכשלה בכך שהצד שרכש את הזכות בקרקע היה אמור להקים תחנת תדלוק, והוא לא עמד בהתחייבותו זו במשך שנים, החל מתאריך חתימת ההסכם הראשון 27/5/1996 עד לתאריך הביטול 27/12/2007. לטענתו אין מדובר כאן בעסקת מכר חוזר. לטענת העורר הביטול התבקש . משך השנים שעברו עד לביטול, הוא בבחינת זמן סביר כי רק בפרק זמן ארוך כזה יכול העורר להווכח, כי הצד שקבל את החכירה לא עמד בהתחייבותו ואיננו מתכוון לעמוד בה. לעומת עמדת העוררים, המשיב קבע כי הזמן שחלף היה ארוך מעבר לזמן שהיה דרוש לביטול עסקת החכירה, והזמן הזה הכניס שינויים משמעותיים במקרקעין ובשווים ויצר מצב של כדאיות לעשות עסקה חכירה חדשה. הזמן שחלף כאמור, שיבח את הקרקע והראיה שמיד לאחר הביטול נחתם הסכם חכירה חדש בתנאים טובים יותר והבטיח הכנסה טובה יותר לעורר.

עמדות הצדדים

נחזור על עמדת העורר תחילה כפי שנטען על ידו:

1.הוא נכנס לעסקה עם אופקטרה, כי ראה שיש בצידה תועלת כלכלית והוא האמין שמימוש העסקה יתבצע תוך פרק זמן סביר. דבר זה דרבן אותו לחתום על העסקה בתקוה כי הקמת התחנה תבטיח לו הכנסה מידית .

2.הוא ציפה לקבל הכנסות תוך פרק זמן קצר יחסית מתוך מחזור המכירות של התחנה שתוקם, כי העורר סבר שהתחנה קום תקום ותפעל הלכה למעשה , דבר שלא קרה.

3.כי חברת אופקטרה הפרה את התחיבותה על פי ההסכם ולא בנתה את התחנה תוך פרק הזמן, לפי ההסכם, תוך 270 יום מיום קבלת החזקה בקרקע, שניתנה לאופקטרה בפועל על ידי העורר סמוך לתאריך 3.2.2005 המועד שבו הוציא את היתר הבניה.

4.הוא נואש מהבטחות אופקטרה, ופניותיו אליה היו לשוא, הן פניות ישירות והן פניות באמצעות עורכי דינו של העורר בהן דרשו מאופקטרה לקיים התחייבויותיה לפי ההסכם.